Fundos imobiliários: o que são, como funcionam [Alternativa]

Em princípio, Fundos de Investimentos Imobiliários, ou simplesmente FII’s, são alternativas para investidores que desejam aplicar seus recursos no mercado imobiliário, sem ter que se preocupar com a administração dos imóveis físicos em questão.

por que os fundos imobiliários fazem sucesso?

Ou seja, os participantes dos grupos de acionistas dos FII’s não dedicam tempo nem possuem responsabilidades sobre questões como: compra, venda, locação, construção e reforma, recebimento de aluguéis, etc. Porque tudo isso é competência administrativa da gestão do próprio Fundo de Investimento Imobiliário.

Fundos imobiliários: regras

A rentabilidade de um FII é constituída basicamente da renda auferida pela locação, venda ou arrendamento dos imóveis adquiridos pelo gestor do fundo. No entanto, há outras formas de rentabilizar o investimento, como a aquisição de ativos no mercado financeiro (imobiliário) ou mesmo investindo em outros FII’s.

fundos imobiliários: vale a pena investir?

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Por lei os rendimentos dos fundos de investimentos devem ser distribuídos entre os cotistas pelo menos uma vez a cada seis meses. Contudo, no caso dos FII’s, há gestores que fazem essa distribuição mensalmente. Em resumo, investir em um fundo imobiliário ocorre de forma muito semelhante ao processo de compra e venda de ações na Bolsa de Valores.

Pois a soma dos recursos financeiros que compõem o patrimônio do FII é dividida em cotas ou frações que são comercializadas no mercado financeiro. Desse modo, quem faz aplicações neste mercado, na prática, está comprando ações do fundo.

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Como funciona os fundos imobiliários

Em termos, um fundo é a somatória dos recursos financeiros administrados por uma gestora de investimentos. Sendo assim, podemos concluir que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) nada mais são que aplicações financeiras em papéis do mercado de imóveis.

Portanto, quando um investidor compra FII’s, listados na bolsa de valores, ele se torna cotista de um conjunto de ativos imobiliários. Mas esses ativos são administrados por uma gestora, que se propõe a reunir investidores, captar os recursos e cumprir outras atribuições do gênero.

Em síntese, o dinheiro investido é utilizado na compra, construção, reforma e manutenção de imóveis, como: prédios comerciais, residenciais, depósitos, galpões, lojas, shopping centers, hospitais, etc.

De fato, geralmente a gestora é remunerada pelas taxas administrativas ou, em alguns casos, de acordo com o desempenho do fundo. O retorno do investimento se dá pelo recebimento dos aluguéis dos empreendimentos imobiliários administrados pelo fundo, ou pelo pagamento de dividendos dos ativos que fazem parte do seu portfólio.

Assim, o cotista será remunerado pelo recebimento dos aluguéis dos imóveis e quando da distribuição dos dividendos pelo FII. No entanto, em ambos os casos o pagamento é proporcional à quantidade de cotas adquiridas por cada investidor.

Qual o valor de um fundo imobiliário

É possível começar a investir nos fundos imobiliários, listados na Bolsa de Valores, a partir de uma única cota. Ou seja, é admitido começar a aplicar nessa modalidade de investimento com menos de R$ 100.

A negociação de fundos imobiliários muito se assemelha com as operações de compra e venda de ações no mercado fracionário. Desse modo, é permitido a compra de uma quantidade pequena de papéis, o que requer valores relativamente baixos, propiciando a entrada de pequenos investidores.

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Bem como nas demais modalidades de investimentos, a aquisição de FII’s também tem seus custos. Só para exemplificar, são dois os pagamentos necessários: a taxa administrativa e a taxa de performance. A primeira, comum a todos os fundos, é paga em favor da gestora pela administração e gestão do FII.

FII: taxas e custos de negociação

Todavia, em alguns casos, pode haver ainda a cobrança da segunda (taxa de performance) que, como o próprio nome indica, refere-se ao desempenho do fundo. Mas isso ocorre da seguinte forma: se acaso a performance do fundo for superior ao de um indicador de referência previamente estabelecido, um percentual do ganho ficará com o gestor.

Enfim, antes de entrar no mercado de FII’s, o investidor precisa ficar atento, pois além dos custos relacionados acima, há também as despesas de negociação das cotas na Bolsa de Valores. A saber, taxa de corretagem e emolumentos, que são cobradas pelas corretoras e pela própria B3, inerente a intermediação das operações financeiras relativas à compra e venda de ativos.

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Quanto paga um fundo imobiliário por mês

Via de regra, os fundos de investimentos remuneram os seus acionistas, comumente chamados de cotistas, de forma trimestral, quando são divulgados seus balanços financeiros. Entretanto, no caso dos fundos imobiliários, apesar de a maioria dos FII’s distribuírem seus rendimentos via pagamentos mensais.

Mas, no que se refere aos proventos, também denominados rendimentos, o pagamento normalmente é feito uma vez a cada seis meses. Além disso, por lei, os FII’s têm a obrigação de repassar para seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros.

Todavia, entre alguns investidores do mercado financeiro há um conceito de especulação que, na prática, busca apenas lucrar com a compra e venda dos ativos. Em outras palavras, consiste simplesmente em comprar na baixa do preço e vender na alta.

Porém, os dividendos são conferidos apenas aos investidores que acreditam nas empresas e formalizam investimentos de longo prazo. Assim, mantém as ações em suas carteiras durante o tempo mínimo necessário até o período de pagamento.

Qual o rendimento de um fundo imobiliário hoje

Em meados do ano de 2012, os fundos imobiliários tiveram crescente popularidade em âmbito nacional. Visto que o país atravessava, felizmente, um período de acentuado crescimento no mercado imobiliário, consequência de uma boa fase econômica no geral.

Já ficou esclarecido neste artigo, que os rendimentos dos fundos imobiliários são os valores pagos aos cotistas pelo retorno de seus investimentos feitos nos FII’s.

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Então, vale reforçar que na maioria dos casos esses investimentos são aplicados em ativos físicos, prontos ou em desenvolvimento, chamados FII’s de tijolo. Igualmente, através dos títulos imobiliários, sendo o principal deles, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), também chamados FII’s de papel.

FII: volume de negociação e liquidez

No entanto, o volume de negociações na bolsa de valores é o que confere a liquidez dos fundos imobiliários. Sendo assim, haverá cobrança de imposto de renda (IRPF) em fundos imobiliários se o cotista vender as suas cotas com lucro. Esse ganho, ou seja, o lucro é tributado em 20%.

Mas, como ocorre com outros ativos listados na Bolsa de Valores, é importante lembrar que as cotas dos FII’s oscilam entre valorização e desvalorização continuamente. Por exemplo, quando há grande procura por parte dos investidores interessados no ativo financeiro, o seu preço tende a subir, por outro lado, quando a procura é muito baixa, o preço tende a cair.

É um processo similar ao que ocorre com as oscilações das ações negociadas em bolsa, porém, sem tanta volatilidade. Como de costume, a cobrança de imposto de renda (IRPF) em fundos imobiliários obedece às mesmas regras de tributação dos ganhos líquidos obtidos com ações.

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Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

A seguir, são listadas algumas das principais vantagens e desvantagens de se investir em fundos imobiliários. Elas estão listadas neste artigo para que o leitor possa assimilar se vale ou não vale a pena utilizar estes instrumentos financeiros como meios de investimento.

Vantagens dos FII’s:

• Uma forma barata e simples de se investir em imóveis dos mais variados padrões;
• Isenção do Imposto de Renda Pessoa Física para o rendimento;
• Diversificação do investimento;
• O valor baixo da cota;
• Ganhos com a valorização da cota e rendimentos mensais dos aluguéis e/ou títulos;
• O investidor não possui responsabilidade administrativa com os imóveis, ficando a cargo do gestor do fundo;
• Os preços das cotas são negociados na bolsa de valores e, em tempo real, é possível acompanhar os valores de compra/venda e o volume de negócios.

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Desvantagens dos FII’s:

• Os investimentos em fundos imobiliários não são assegurados pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito);
• O investidor deve ficar atento às taxas administrativas praticadas pelo gestor, pois quando são um pouco elevadas, acabam impactando na rentabilidade do fundo;
• O investidor não pode opinar nas decisões gerenciais do fundo. Por exemplo, na compra e venda de imóveis.

Vale a pena investir em fundos imobiliários

A princípio, não há uma resposta padrão para esta pergunta. Posto que isso vai depender muito do perfil de investidor que se propõe a esta modalidade de investimento. Abaixo seguem algumas características de um perfil que se aproxima do investidor ideal:

• De longo prazo (moderado);
• Aquele que busca ganho de capital (valorização dos ativos);
• Que deseja ter uma renda passiva (mensal, inclusive);
• Com interesse em investir em imóveis (afinidade com o setor).

Contudo, uma vez conhecedor das vantagens, desvantagens e dos riscos do mercado, a decisão de investir é exclusiva do proponente. Enfim, o investidor não pode se permitir impressionar com a aparente simplicidade do negócio, onde se compra a cota do fundo e aguarda o dinheiro dos rendimentos cair na conta.

É preciso analisar o mercado em específico e a economia de um modo geral, antes de adquirir qualquer ativo. Preferencialmente com o auxílio de um profissional qualificado, seja através de uma corretora idônea ou mesmo um profissional autônomo. Isso se faz necessário devido a um grande número de opções disponíveis no mercado.

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• 7 - Guia a Kraken Exchange.

Avisos de Risco:

Em princípio, os CFDs são derivativos financeiros complexos e possuem alto risco de perder dinheiro rapidamente, principalmente com o uso da alavancagem. Sendo assim, o investidor deve considerar se realmente entende como os contratos por diferença funcionam e se está disposto a correr o risco de perder o seu capital operando com eles.

Do mesmo modo, as criptomoedas são instrumentos voláteis que podem flutuar amplamente em curto período, por isso não são adequadas a todos os perfis de investidores. Embora os CFDs de criptodivisas já estejam regulamentados em vários países, o mesmo não ocorre com as criptomoedas reais, pois estas ainda carecem de marco regulatório na maior parte do mundo.

De fato, o comportamento dos preços de ativos financeiros costuma se repetir, especialmente em condições análogas de mercado. Contudo, existem apenas probabilidades, já que não há garantias de que isso sempre ocorrerá, muito menos da mesma forma e na mesma medida. Ou seja, rendimentos obtidos no passado não servem como indicativo de resultados futuros. Por conseguinte, seu capital está em risco.

O conteúdo deste artigo não é e nem deve ser considerado, em nenhuma hipótese, algum tipo de aconselhamento, recomendação, incentivo, consultoria ou assessoria sobre investimentos. Do mesmo modo, não pode ser usado como base para o fechamento de contratos, acordos, compromissos, ou para a tomada de decisões financeiras de qualquer natureza.